Immobilier - 5 gestes prioritaires pour bien acheter

Bien des certitudes viennent de voler en éclats, bien des forteresses viennent de faillir sous l'effet de cette crise du coronavirus ! Cette pandémie nous rappelle ô combien nous sommes vulnérables et nos organisations semblent fragiles pour affronter cette guerre sanitaire planétaire. Aux désormais gestes barrières salvateurs s'ajoutent aussi nos logements protecteurs. Avec le célèbre #RestonsChezNous qui s'est décliné dans toutes les langues, nous prenons conscience que les anticorps pour lutter contre la maladie sont aujourd'hui à base de pierre ! Ce qui nous conforte dans l'idée de réaliser un achat immobilier pour nous protéger face à ce nouveau risque. Cette période un peu troublée ne doit pas nous amener à différer nos projets. Au contraire, elle doit nous conforter dans l'idée d'investir sans tarder. Des acquisitions qui peuvent reprendre dès à présent en respectant quelques précautions.

1er geste : BUDGETISATION
 

Le compte est bon

Voilà une donne que la crise du coronavirus ne vient pas bouleverser : tout projet immobilier commence par son aspect financier. D'où la nécessité de consulter un banquier ou un courtier pour étudier l'enveloppe budgétaire dont les acquéreurs peuvent disposer. Du montant de la mensualité remboursée chaque mois et de la durée d'emprunt va dépendre le montant du prêt. Auquel s'ajoutera l'apport personnel qui représente environ 10 % du coût total du projet.
Impact coronavirus ? La hausse des taux d'intérêt déjà engagée avec la crise du Covid-19 semble se confirmer. Selon le baromètre Crédit logement CSA, le taux moyen s'affiche à 1,17 % en avril contre 1,12 % en novembre dernier lorsqu'il se situait à son plancher historique. Si l'on considère le taux d'usure, incluant l'assurance emprunteur, les frais de dossiers et les garanties, il s'établit désormais à 2,50 % sur un crédit de 20 ans. En effet, le taux de crédit pour un emprunt sur 20 ans se situe désormais autour de 2 % dans le cas d'un primo-accédant.
Solution. Dans ce contexte quelque peu troublé, des courtiers en prêt comme Meilleurtaux proposent de délivrer aux emprunteurs un "Visa pour le crédit". Cette attestation vous permet de rassurer le vendeur par rapport au plan de financement et à l'acquéreur de signer plus vite une fois le bien trouvé.

Repère

Taux d'intérêt pour un emprunt sur :
? 15 ans : 1,14 %
? 20 ans : 1,34 %
? 25 ans : 1,59 %
Source Meilleurtaux.com

2e geste : PROSPECTION

Nouvelle donne ?

Si les critères de choix portaient essentiellement sur la localisation du bien avant cette crise sanitaire, peut-être les priorités vont changer sous l'effet de mesures de distanciation sociale qui devraient faire que nous n'allons pas retrouver la vie d'avant… avant longtemps.
Impact coronavirus ? Un nouveau rapport au travail pourrait conduire bien des acquéreurs à reconsidérer leurs priorités en termes de logement. À commencer par le type de bien qui pourrait voir la maison individuelle avoir la préférence de bon nombre d'acheteurs. L'expérience du confinement aura démontré qu'une maison avec terrain offre un agrément intéressant. La mise en place du télétravail révèle aussi la nécessité de disposer d'une pièce pour les besoins de son activité professionnelle, selon le concept de "home office". Des organisations qui pourraient aussi limiter le nombre de trajets professionnels et permettre de s'installer plus loin de son lieu de travail.
Solution. En s'éloignant des grandes agglomérations, les acquéreurs pourront accéder à des maisons plus spacieuses et moins coûteuses. Le marché immobilier se montre beaucoup moins tendu dans les zones plus rurales. Les biens de qualité peuvent se négocier à des niveaux de prix attractifs. D'autant plus que dans les centres-bourgs, les maisons à rénover se voient éligibles au prêt à taux zéro à condition d'y réaliser des travaux représentant 20 % du coût total de l'opération.

Repère

Il faut compter un budget de 150 000 € pour une maison de 5 chambres dans le Sud Gironde, alors qu'elle coûte 300 000 € en périphérie de Bordeaux, à Pessac par exemple.

3e geste : SÉLECTION

 
Priorité à l'information

Avec le déconfinement qui s'opère depuis le 11 mai, les professionnels de l'immobilier comme les notaires peuvent à nouveau recevoir le public dans leurs études. Mais en respectant la distanciation sociale qui s'impose. Des mesures qui vont limiter les possibilités de réaliser des visites de biens.
Impact coronavirus ? Comme le prévoit le protocole de règles sanitaires du Conseil supérieur du notariat, le nombre de visiteurs sera limité tandis que le port du masque et de gants sera obligatoire. Tous les documents afférents au bien devront être communiqués par voie dématérialisée. Une découverte du bien obligera les propriétaires à s'absenter le temps de la visite.
Solution. En attendant le retour à la normale, les acheteurs vont gagner en temps et efficacité en identifiant les biens susceptibles de les intéresser sur les magazines immobiliers comme "Notaires" et sur le site immonot. Tandis que les informations principales figurent sur le support print, tous les détails du bien apparaissent sur le web, ainsi que des galeries de photos pour se faire une idée très précise de la maison ou appartement et se projeter au mieux.

Repère

Les visites de biens réclament environ 2 heures d'où l'intérêt de bien sélectionner en amont les maisons ou appartements répondant précisément à ses critères de recherche

4e geste : NÉGOCIATION

 
Jamais sans mon notaire

Jamais sans mon notaire
Si la situation du marché immobilier présente nombre d'inconnues, la pierre figure sans aucun doute parmi les actifs les plus résilients à la crise du coronavirus. Des réajustements de prix peuvent s'opérer, mais cela dépendra fortement des territoires. Là où la situation reste tendue, les prix ne devraient pas trop bouger.
Impact coronavirus ? Les incertitudes sanitaires, les fortes contraintes de circulation et les premiers effets de la crise économique pourraient contraindre certains détenteurs à vendre leur bien, notamment face à des problèmes de trésorerie, de successions, de séparation… Qualifiées de "forcées" par certains spécialistes, ces transactions ne vont cependant concerner qu'une faible proportion de propriétaires. Pour les autres, l'immobilier s'inscrit généralement dans une logique d'acquisition patrimoniale, et il convient de conserver son bien dans la durée. Une vente qui serait d'autant moins opportune que le crédit a pu être contracté dans d'excellentes conditions, "ce qui sera a priori très difficile à reproduire avant de nombreuses années" comme le précise Paris Corporate Housing et Hoche Properties.
Cette situation conjoncturelle ne remet pas en cause les fondamentaux de l'immobilier, qui se caractérise par son côté sécuritaire. Comme le souligne Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d'Ille-etVilaine : "l'immobilier évite les excès de la spéculation comme il répond dans notre région avant tout à un besoin de logement au titre de la résidence principale. Une éventuelle hausse des prix proviendra plutôt de l'inflation, compte tenu des milliards d'euros qui vont être injectés sur les marchés financiers pour répondre à la situation d'urgence économique. Espérons que les ménages bénéficieront également d'une inflation de leur pouvoir d'achat."
Solution. Dans cette période, les acheteurs doivent profiter d'un contexte où de nouveaux biens devraient arriver sur le marché. Il importe de consulter son notaire qui sait conseiller au mieux sur l'opportunité d'acheter au juste prix et de réaliser l'opération dans l'intérêt d'une bonne gestion patrimoniale. Dans tous les cas, le notaire s'appuie sur sa connaissance du marché immobilier et sur l'expertise qu'il peut réaliser pour se prononcer sur la cohérence d'un prix d'achat.

Repère

Dans leur dernière Note de conjoncture immobilière d'avril 2020, les notaires estiment que dans la mesure où nous parviendrons à trouver une réponse efficace face aux risques du coronavirus, l'immobilier pourrait reprendre son rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique.

5e geste : TRANSACTION

 
Le bon compromis

Si des ventes ont pu souffrir de la période de confinement, les signatures de compromis vont à nouveau reprendre leur cours dans les jours qui viennent.
Impact coronavirus ? Signé en présence du notaire, l'avant-contrat de vente pose les bases de l'acte définitif, prix du bien, date de la vente, clauses suspensives. Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, ces documents juridiques nécessitent l'intervention d'un notaire. Une continuité du service public que les notaires ont pu assurer dans le cadre des permanences effectuées au sein des études ou par le biais de la visioconférence durant la période de confinement.
Solution. Compte tenu des règles sanitaires à respecter durant cette période de déconfinement, certaines études vont continuer de mettre à profit les solutions digitalisées pour accompagner les clients dans leurs projets immobiliers. Ce qui leur permet de signer des promesses de vente au moyen de procuration électronique après une présentation de l'acte par visioconférence.

Repère

Plus de 80 % des études de France sont accessibles via téléphone, mail ou visioconférence (source Conseil supérieur du notariat).